Ciudad de México contra el modelo Airbnb

Ciudad de México se enfrenta a uno de sus monstruos. El gigante de los alojamientos turísticos, Airbnb, ha desatado una serie de problemas urbanos en la capital mexicana, y ahora el Gobierno local busca regularlo.

El Ejecutivo, encabezado por Martí Batres, ha presentado esta semana una iniciativa para controlar las plataformas de estancias cortas, tal y como lo han hecho otras ciudades en el mundo. El proyecto tiene el fin de mitigar los efectos sociales que se han producido, como el encarecimiento de la vivienda y la gentrificación de los barrios.

La Administración de Batres quiere forzar a todos los arrendatarios a registrarse y limitar la cantidad de viviendas que ponen en alquiler, para evitar que estas plataformas operen como hoteles irregulares y le ganen espacios a las rentas largas. Ciudad de México se suma así a la lista de destinos que han lanzado un grito contra este boom y lo hace en medio de la enorme ola de extranjeros que no ha parado de llegar a México para establecerse temporalmente desde que inició la pandemia.

“Apartamentos a estrenar para alquiler diario, mensual y anual”, anunciaba Airbnb estos días en varias propiedades de la acomodada colonia de Polanco. Es el resumen perfecto de un modelo de renta que ha crecido sin control ante la mirada de autoridades que estuvieron cruzadas de brazos durante mucho tiempo. En Airbnb se ofertan actualmente 26 mil 300 espacios en la ciudad para alquiler temporal. El 65% son departamentos o casas completas. Son 17.200 viviendas que están vacías mientras no sean ocupadas por visitantes. Los avisos restantes son por habitaciones dentro de una vivienda habitada por el anunciante.

Los datos pertenecen a Inside Airbnb, una iniciativa que recopila y publica datos de la plataforma. La mayoría de los anuncios se localizan en barrios altamente gentrificados, como Roma, Condesa, Juárez, Polanco y Centro Histórico. A esta oferta se suman los anuncios de otras plataformas de alquiler temporal, como Booking.

El Gobierno capitalino quiere crear, con esta iniciativa, “un marco regulatorio que dé certeza a los usuarios”, ya sean propietarios o clientes, explica en entrevista telefónica Eduardo Clark, el titular de la Dirección General de Gobierno Digital de la capital. Uno de los objetivos que se han puesto en la mira es evitar que haya edificios enteros que operan como hoteles, pero simulan ser un Airbnb, un fenómeno que han registrado en estas zonas gentrificadas y que “perjudica de manera desleal al sector hotelero que cumple con las normativas”. Además, buscan atajar las preocupaciones de que la oferta de estas plataformas haya desplazado a la de vivienda de mediano y largo plazo. “Eso no solo ha limitado las posibilidades de renta para los locales, sino que además ha incrementado el costo de los alquileres”, agrega Clark, que detalla que la estimación señala que el impacto de estas estancias en la subida de las rentas es “relativamente pequeño”.

Protestas en la CdMx contra la Gentrificación.

Los especialistas ven con esperanza este primer paso hacia la regulación, pero reconocen que las autoridades miraron para otro lado durante mucho tiempo. Claudia Sheinbaum, ex jefa de Gobierno de Ciudad de México, anunció desde diciembre de 2022 que su Administración estaba trabajando en una propuesta para regular las plataformas de renta temporal. Dependencias del Ejecutivo capitalino afirmaron meses después que seguían en pláticas con otras ciudades del mundo para conocer sus experiencias. Sheinbaum dejó el cargo para contender por Morena en las elecciones presidenciales del próximo año y su lugar lo ocupó Batres. Casi un año después de aquel anuncio ha habido un avance más concreto, pero apenas se trata de un proyecto que todavía debe concretarse en una reforma a la Ley de Turismo que debe ser aprobada por el Congreso local.

La propuesta de la Administración de Batres establece que todos los arrendatarios se registren en una plataforma digital del Gobierno y anoten sus propiedades. Una vez hecho ese trámite se les dará una constancia oficial que será requerida por plataformas como Airbnb para promocionar la vivienda. Las plataformas que no controlen que cada oferta tenga la constancia del Gobierno podrán ser multadas, dice Clark. Los usuarios solo podrán ofertar hasta tres propiedades, las dos primeras de manera gratuita, y si tienen una tercera, deberán pagar un impuesto. “Lo que buscamos es reducir la oportunidad o el incentivo perverso de que alguien quiera comprar 30 o 40 unidades, las saque del mercado de viviendas de largo plazo y las ponga en Airbnb”, comenta el funcionario. La intención es que estas herramientas sean usadas solo por aquellos que tienen un departamento, pero pasan mucho tiempo fuera del país, o personas que viven en un sitio grande y deciden alquilar una parte de su casa. “Pero no queremos que la gente vea esto como un negocio, compren y especulen con vivienda”, agrega.

La gentrificación sucede cuando un proceso de renovación y reconstrucción urbana se acompaña de un flujo de personas de clase media o alta que suele desplazar a los habitantes más pobres de las áreas de intervención.

El modelo de negocio ha sido muy lucrativo tanto para las plataformas como para los propietarios, llamados anfitriones. Este auge originó que cada vez más propietarios optaran por ya no alquilar sus viviendas en el modelo tradicional de rentas largas, por meses o años. Les resultó más redituable alquilar a través de Airbnb, incluso teniendo días desocupados, que tener un inquilino estable. El negocio desregulado también propició el surgimiento de intermediarios que cobran una tajada por gestionar las viviendas, acondicionarlas y servir de enlace con los huéspedes. En México, el principal intermediario es la empresa Mr. W, que ahora mismo anuncia más de 400 viviendas, de acuerdo con Inside Airbnb. El País documentó que la renta de un departamento se vuelve seis veces más alta una vez que Mr. W lo anuncia en la plataforma. Inside Airbnb da cuenta de otros intermediarios que gestionan decenas de pisos, Blueground, Homi, Capitalia y Host Me Tender.

De aprobarse la iniciativa, tanto los propietarios como las plataformas estarán obligados a dar los datos estadísticos al Gobierno, entre ellos, cuántas noches se ha rentado en total. El registro se dará por un año y cuando finalice ese período, el dueño tendrá que renovarlo. “Vamos a ver que no supere el 70% de ocupación en noches del año, si lo superaron, les negamos el registro el siguiente año”, señala Clark. Esto se hará con el objetivo de “incentivar que ese inmueble se incluya en el mercado de arrendamiento a residentes de la ciudad”. De momento se trata de un primer paso, que irá sufriendo modificaciones en el camino, según ha explicado el Ejecutivo.

María Silvia Emanuelli, coordinadora de la Oficina para América Latina de la Coalición Internacional para el Hábitat (HIC-AL), señala que este primer paso busca regular principalmente el modelo de renta temporal de pisos o casas completas, que es el tipo de alquiler que más contribuye al alza de los precios de la vivienda en una zona. La especialista recuerda que, en sus inicios, Airbnb solía ofertar recámaras en casas donde habita el anfitrión, en un modelo de economía solidaria que no impactaba significativamente en los precios. Ahora es claro que el modelo se ha invertido y está provocando la expulsión de inquilinos regulares o permanentes y, en general, el desplazamiento de comunidades locales por el encarecimiento de la vivienda y los servicios.

Emanuelli considera que la regulación que propone Ciudad de México es parecida a la implementada por Nueva York, que ella califica como la normatividad más avanzada sobre el negocio de las plataformas de alquiler temporal. La experta destaca que otro aspecto benéfico del proyecto es que podría desalentar la concentración de viviendas en intermediarios como Mr. W. “Se está estableciendo que un mismo anfitrión no pueda registrar más de tres viviendas. Ya es evidente que la economía turística es una economía que difícilmente es redistributiva, normalmente está muy concentrada en pocas manos, y esta reglamentación podría desincentivar la concentración”, explica en entrevista.

Abogada y maestra en Estudios Latinoamericanos, Emanuelli advierte que en la propuesta del Gobierno capitalino aún falta por aclararse qué mecanismos se implementarán para, por ejemplo, verificar que la información aportada por un anfitrión sea verídica, que una misma vivienda no se está ofertando en más de una plataforma, o que el porcentaje de noches ocupadas al año sea la que reporta el anfitrión. También, agrega, la iniciativa no va al fondo del problema de la falta de vivienda para los capitalinos y los trabajadores que cumplen sus jornadas en la ciudad, pues se trata de una reforma solo a la Ley de Turismo. “Esta reforma no responde a la pregunta de qué hacer con el derecho a la vivienda adecuada. Creo que el jefe de Gobierno debería, junto a esta propuesta, tocar otras legislaciones para avanzar en una política de vivienda integral que permita ampliar la oferta de vivienda, o dar mayores derechos a los inquilinos, ampliar las opciones para personas de escasos recursos, hacer una propuesta de renta social”, detalla.

Con información del periódico El País